Ein Anfangsmietzins ist namentlich dann anfechtbar, wenn ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Insbesondere bei Altbauten spielt das Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit jedoch eine zentrale Rolle. Zu prüfen ist dies entweder über eine offizielle Statistik oder aber anhand von fünf Vergleichsobjekten. Fraglich ist, wer dies beweisen muss.
Wird der Anfangsmietzins angefochten, ist es grundsätzlich am Mieter zu beweisen, dass dieser missbräuchlich ist. Im Mai 2021 aber hat das Bundesgericht entschieden, dass in bestimmten Fällen zugunsten des Mieters von einer Vermutung eines missbräuchlichen Zinses auszugehen ist. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter den Mietzins um deutlich mehr als 10 % erhöht. Der Vermieter kann diese Vermutung umstossen, wer er Indizien ins Feld führen kann, die begründete Zweifel an der Missbräuchlichkeit wecken. Die Anforderungen sind weniger streng als jene an den Mieter. Denkbar ist etwa, dass der Vermieter auf inoffizielle Statistiken verweist oder Wohnungen aufführt, welche die Anforderungen bezüglich Vergleichbarkeit nicht vollständig erfüllen. Auch ein Privatgutachten kann geeignet sein.
Ebenfalls eine wichtige Rolle spielt, wie lange das Vormietverhältnis dauert und ob in dieser Zeit die Miete erhöht wurde. Hat das Mietverhältnis lange gedauert (im vorliegenden Fall 20 Jahre) und wurde die Miete nie erhöht, kann dies gegen die Vermutung eines missbräuchlichen Anfangsmietzinses sprechen.
